גילוי בדבר שווי הוגן של נכסים ושל התחייבויות פיננסיות אשר שימשו למימון רכישת הנכסים, ואשר מוצגים לפי בסיסי מדידה שונים

גילוי בדבר שווי הוגן של נכסים ושל התחייבויות פיננסיות אשר שימשו למימון רכישת הנכסים, ואשר מוצגים לפי בסיסי מדידה שונים

המחלקה המקצועית, נובמבר08

לאור שאלות שעלו לאחרונה מצוותי הביקורת, הרינו להזכירכם על קיומה של הנחית הרשות לניירות ערך בדבר גילוי בדבר שווי הוגן של נכסים ושל התחייבויות פיננסיות אשר שימשו למימון רכישת הנכסים, ואשר מוצגים לפי בסיסי מדידה שונים.
הנחיה זאת שעיקרה מפורט להלן הינה רלוונטית בעיקר לתאגידים שמימנו רכישת נדלן השקעה באמצעות התחייבות פיננסית וכן בחרו למדוד את הנדלן להשקעה במודל השווי ההוגן (כאשר ההתחייבות הקשורה מטופלת בשיטת העלות).

ההנחיה נועדה לספק מידע נוסף בדוח הדירקטוריון בהתייחס למקרים בהם תאגיד מדווח מימן רכישת נכס (או קבוצה של נכסים) באמצעות התחייבות פיננסית (או קבוצה של התחייבויות פיננסיות), שנלקחה למימון רכישת אותו נכס (להלן - "נכסים והתחייבויות קשורים"). במקרים כאמור עשויה להיווצר אי התאמה בין ההצגה החשבונאית של הנכס (או קבוצה של נכסים) לבין ההצגה החשבונאית של ההתחייבות הפיננסית (או קבוצה של התחייבויות פיננסיות) אשר שימשה למימון רכישת הנכס. אופן ההצגה כאמור, הגם שאפשרי בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים, עשוי שלא לספק למשקיעים מידע מלא לניתוח המצב הכספי והביצועים של התאגיד בכלל, והעסקה האמורה בפרט.
 
לדעת הרשות, ישנה חשיבות במתן מידע שיאפשר למשתמשי הדוחות לבחון באופן השוואתי, את הסכומים אשר נזקפו לדוחות הכספיים בגין הנכס מול הסכומים אשר נזקפו לדוחות הכספיים בגין ההתחייבות הקשורה (בין אם נזקפו לדוח רווח והפסד ובין אם נזקפו ישירות להון העצמי) לשם שיפור יכולות הניתוח של ביצועי החברה המדווחים בדוחות הכספיים. זאת, בעיקר מקום בו הנכסים וההתחייבויות הקשורים מוצגים לפי בסיסי מדידה שונים.
 
לכן, כתוספת לדרישה בכללי החשבונאות למתן גילוי לשווי ההוגן של קבוצות נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות, במסגרת הביאורים בדוחות הכספיים, רואה הרשות חשיבות למתן פילוח משנה במסגרת דוח הדירקטוריון, אשר יוצר בסיס להשוואה בין השווי ההוגן של הנכסים לבין השווי ההוגן של ההתחייבויות הקשורות להם, וזאת על מנת לסייע למשתמשי הדוחות הכספיים בהערכת ביצועי החברה.
 
לאור האמור לעיל, פרסמה הרשות הנחייה המתייחסת לגילוי אשר נדרש תאגיד ליתן במסגרת דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד, בקשר עם נכסים אשר נרכשו, כולם או בחלקם, באמצעות התחייבויות פיננסיות אשר ניטלו לצורך מימונם (ההנחיה מתייחסת גם להלוואות שהנהלת הישות ייחסה לטובת רכישת נכס כאמור) ואשר הנכס וההתחייבות כאמור מוצגים לפי בסיסי מדידה שונים, כאשר אחד מהפריטים (הנכס או ההתחייבות) מוצג לפי שוויו ההוגן.
ההנחיה קובעת כי תאגידים מדווחים יתנו גילוי, במסגרת דוח הדירקטוריון, אודות השווי ההוגן של כל קבוצת נכסים והתחייבויות קשורים, כדלקמן:

1. השווי ההוגן של הנכסים וההתחייבויות הקשורים, למועד הדוחות הכספיים ולמועד הדוחות הכספיים שקדמו להם.
2. השינוי בשווי ההוגן של הנכסים וההתחייבויות הקשורים, לשנת הדיווח האחרונה ולשנת הדיווח שקדמה לה.
3. המידע כאמור, יינתן תוך התייחסות לקבוצות נכסים והתחייבויות קשורים, ותוך פירוט הסכומים אשר נזקפו לדוח רווח והפסד, ישירות לעודפים או לקבוצות הון עצמי אחרות.

בהקשר לכך, מובהר כי בקבוצת נכסים והתחייבויות קשורים יכללו גם נגזרים ((Derivatives, אשר הנהלת התאגיד מייחסת אותם לנכסים או ההתחייבויות הקשורים, וזאת בין אם נגזרים אלה מטופלים כגידור חשבונאי ובין אם לאו.
יצויין כי ההנחיה האמורה כוללת גם דוגמה להמחשת אופן הגילוי הנדרש. 
יודגש כי תוקפה של הנחיה זו החל בדוח רבעוני לתקופה המסתיימת ביום 30 בספטמבר 2008 כאשר בעת היישום לראשונה, בדוח הדירקטוריון לתקופת הביניים לרבעון השלישי של שנת 2008, יובא המידע בהיקף הנדרש לפי הנחייה זו במסגרת הדוח התקופתי השנתי (בשינויים המחוייבים). הנכם מתבקשים לוודא כי הנהלת החברות בתיקי הביקורת שתחת טיפולכם, מודעים לקיומה של ההנחיה האמורה וכי במסגרת דוחות הדירקטוריון לרבעון הנוכחי ניתן המידע הדרוש מכוח ההנחיה.
לנוחיותכם, מצ"ב ההנחיה האמורה.

 להורדת המאמר וההנחייה בקובץ PDF לחץ/י כאן